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与地方政府“一拍即合” 互联网巨头拿地凶猛

头部互联网公司资金实力雄厚,拿地一方面是用于办公以及员工住;另一方面,也可分散投资,商办类的资产可以用来抵押融资;地方政府招商,期待高科技企业带去税收、就业和消费,提升城市整体实力。

来源:中国房地产报

刘伟/发自北京

如今互联网企业在土地市场上已经成为一股不可忽视的重要力量。

“有的头部互联网公司持有的办公楼面积,比很多房地产企业的持有面积大得多,只是他们不是开发商,大家不太关注而已。”11月30日,一位地产业内人士说。

10天前,上海市规划和自然资源局网站显示,上海杨浦区定海社区N090603单元一宗地成交,出让面积5.26万平方米,成交价65.41亿元,竞得人为汉海信息技术(上海)有限公司(下称“汉海信息技术公司”)。

天眼查信息显示,汉海信息技术公司成立于2006年,现在法定代表人为张晶,注册资本4.95亿美元;该公司控股股东为DianPing (Hong Kong)Limited,其架构于点评公司(DianPing Holdings)下,背后即为港股上市互联网公司美团(股票代码:03690.HK)。

与此次美团首次购置土地不同,许多头部互联网公司,如阿里巴巴、腾讯、京东等已在全国多地持有物业资产。

一位北京土地市场资深人士告诉中国房地产报记者,头部互联网公司资金实力雄厚,拿地一方面是用于办公以及员工住;另一方面,也可分散投资,商办类的资产可以用来抵押融资;地方政府招商,期待高科技企业带去税收、就业和消费,提升城市整体实力。

财经评论员谭浩俊认为,互联网企业在经过多年的发展后,颇具规模,有的上市企业在资金实力相对充沛的情况下,也需要有一块相对固定的地方去发展。一些互联网企业租房的代价也很高,索性自己拿地建房自持物业。此外,在地方投资一些土地和房产,公司也可以享受到地方政府给予的优惠政策。

互联网公司上市或融资后 

热衷自购物业

作为一家创立于2010年,市值达1.8万亿港元的互联网企业,11月20日斥巨资在上海拿地,是美团首次购置如此规模的不动产。

快速扩张,是移动互联时代创业公司的共同特点,而美团是其中的典型代表。员工数量的变化也最能说明问题,公开信息显示,2014年底,美团的员工人数为8000人,到了2015年底,员工人数已经超过2万人。

而在此期间,美团都在租房创业。它的租赁的办公地分散在北京的恒电大厦、科创大厦、到旁边的奔驰大厦、施耐德大楼等多处写字楼,面积超过30万平方米。

从美团在北京望京区域租赁的办公楼来看,如众运大厦、望京科技园、启明大厦、数码港大厦等,美团更倾向于租赁租金相对便宜的产业园或者乙级写字楼,这也是众多成长型互联网企业的特点。

今年11月2日,作为“抖音”等短视频应用的母公司,字节跳动正式启用位于北京市海淀区的方恒时尚中心作为一处办公地点,一个数千人规模的团队正式入驻。

自2012年创立以来,字节跳动与上述美团一样,在北京长期没有自有办公楼。其北京总部位于中航广场,各大办公楼则分散在海淀区北三环和北四环附近,包括知春路、中关村和五道口等地,约三十处,均为租赁性质。

为此,字节跳动各业务团队经常搬家,内部员工一度自嘲这是“不怕搬家”的始终创业文化。

更早一些,2015年,小米CEO雷军曾在微博发布消息。他说,小米在北京创业五年,像北漂,首先是银谷大厦,接着是卷石大厦、宏源大厦,再搬到五彩城大厦,又租了五彩城周围四栋楼,几乎一年搬一次。即便如此,小米搬家的速度也赶不上公司规模的不断扩张。

直到2015年7月22日,小米自有的科技园开始动工建设,地点位于北京市海淀区,占地总面积为22万平方米,一共修建8栋办公楼,投入金额约20亿元。

环业投资中国区首席经济学家柏文喜认为,互联网公司本身具有轻资产的属性,尤其在创业初期现金流匮乏的情况下,基本上都是租房办公的。但是在这些互联网公司获得大量融资或者上市融资以后,资金相对宽松,再加上业务扩展和人员增长非常快,自用办公场地需求就非常强烈。

他表示,由于一二线城市的房地产价值长期呈单边上涨趋势,企业在现金流允许的情况下购置自用物业或者买地自建物业。除了方便自用以外,无论从提升企业形象、内部管理效率还是获取资产增值收益方面都是非常有益的,这恐怕是解决了资金瓶颈的互联网企业热衷于买楼和自建物业的综合考量。

定向出让附加优惠政策   

尝到拿地“甜头”

从整个土地的出让过程来看,美团拿的这块地,很有定向出让的意味。

今年9月29日,上海市杨浦区人民政府与美团就上海总部基地举行了签约仪式,美团上海总部基地将落户杨浦滨江。

美团集团创始人、董事长兼首席执行官王兴当时表示,将以此次签约为契机推动公司业务快速深度落地,吸引更多优秀人才在沪创新创业。

双方签约后不久,10月26日,上海土地市场便挂出一宗商办地块。地块的办公部分定位为企业总部型办公楼,要求引进互联网在线新经济产业领域的国际性、全国性和大区域性知名企业设立的总部。出让条件简直是为美团量身定做。

地块正式出让前一周,11月13日,汉海信息技术公司的工商信息也做了4项变更,最关键的是“住所”一项由上海长宁区变更至上海市杨浦区杭州路741号6幢168室,注册资本从1.95亿美元增至4.95亿。

美团拿地的经过并非个例。今年10月28日,小米以底价5.31亿元拿下后海总部基地一宗商业用地T107-0092,该地块位于南山后海中心区。据称,小米将在该地块设立小米集团国际总部,并建设国际总部大厦。

这块土地在挂牌时,要求的准入行业为A0610智能手机、移动电视等新一代移动终端设备。当时有消息称,这块土地在拍卖前,就已经被小米集团锁定。

今年6月24日,深圳市人民政府就与小米通讯技术有限公司举行了总部经济发展合作协议签约仪式,小米集团预计将在深圳投资77.6亿元。

为了引入发展迅猛的互联网企业在当地落地,很多地方政府会从投资、税收、就业、土地供应等方面进行综合性优惠与支持,而土地资源往往是政府招商引资最有效的抓手之一,因此地方政府在对这类企业进行土地出让时往往会量身定制出让条件,也就几乎是“定向出让”了,而且在地价上也会进行或明或暗的力度极大的优惠和减免,柏文喜告诉记者。

优淘城总裁薛建雄认为,对互联网企业来说,不管在哪里都是要交税的,而现在中国几乎所有园区都有退税政策,在中国很多地方,政府会以园区购买企业服务的名义退还企业缴纳税费的20%-30%。企业方面会认为哪里退税多,就把企业总部定在哪里。

从政府税收的角度来看,企业在当地买地建楼后,税只能交给土地所在的地方政府,这也是地方政府定向出让土地的原因,双方以此形成了利益互换,薛建雄认为。

瞄准地方产业升级需求 

与地方政府“一拍即合”

在上海拿下地块后,美团对媒体回应时称,该地块将用于建设新上海总部基地,加快人工智能等新一代信息技术的研发整合,积极布局文旅、移动出行、金融科技等创新业务。

今年4月13日,上海市经信委发布了《上海市促进在线新经济发展行动方案(2020—2022年)》,将聚焦三大类12个领域重点布局,用3年时间打造在线新经济发展高地。

除了美团,作为在线新经济代表,阿里巴巴集团旗下的新零售平台盒马总部也于今年4月落户浦东并摘地。同时,作为一线城市,上海还明确喊出“好项目不缺地、好产业不缺空间”的口号广发英雄帖。

实际上,不止在一线城市,以武汉、成都为代表的二线城市,也在近年频频向互联网企业抛出橄榄枝。

以武汉为例,2015年,武汉市东湖高新区成立了全国第一个“互联网+办公室”;2019年1月,武汉第四届光谷“互联网+”创新发展论坛的主题就是“新物种与第二总部”。武汉光谷被视为未来可以和美国硅谷相媲美的产业高地。

2017年6月29日,小米科技与武汉市签署战略合作框架协议后,确定在东湖高新区投资建设小米、金山、顺为武汉总部。8月30日,小米竞得P(2018)073地块,预计在当年内就将动工建设小米武汉总部大楼。

根据公开报道,在小米之后,今日头条、360、旷视科技、科大讯飞、小红书、美菜网、流利说等明星互联网公司,纷纷在武汉建立了第二总部或地方分部。

几乎在同一时间,2017年6月,罗永浩锤子科技在成都成立新公司,随后“成都市政府基金6亿元领投锤子科技”的消息不胫而走,紧接着,罗永浩就将锤子科技的总部从北京搬到了成都。

柏文喜认为,以互联网企业为代表的“新经济”企业,在创业成功以后往往发展速度十分迅猛,企业规模常常指数形式进行扩张。无论是在GDP,还是就业和税收的贡献等方面的影响力,都是有目共睹的。另外对于改善、提升和优化当地的产业结构和推动产业升级都具有较强的“鲶鱼效应”和催化剂效应,因此这些企业成为了地方政府招商和引进的重要目标。

“在经济发展面临国内外双重压力之下,地方政府也在寻找恰当的经济转型机会,特别是数字经济和所谓的新经济企业成为他们的目标。在这种情况下,若互联网企业愿意入户某些地方,地方政府是愿意拿出一些优惠政策来帮助互联网企业落户的,双方一拍即合。” 谭浩俊分析。

但到底这些互联网企业能够给地方带来什么样的增量?谭浩俊认为,目前很难说,还有待进一步观察。

有观点认为,2017年,成都市的6亿元资金让锤子科技续命成功,正是为了拿到这笔融资,罗永浩才远赴成都。

不过到2018年10月,有媒体探访锤子科技约2000平方米的成都总部时发现,上班日期间,办公楼内仅出现为数不多的员工,大量办公桌椅已处于空置状态。

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